海口市美兰区人民政府关于印发美兰区骑楼建筑历史文化街区保护修缮与提升管理办法（试行）的通知

海口市美兰区骑楼建筑历史文化街区保护修缮与提升管理办法（试行）

第一条  制定目的和依据

为推进海口市美兰区骑楼建筑历史文化街区（以下简称 “骑楼街区”）保护与综合整治工作，促进骑楼街区整体优化，提高管理水平、文化氛围和商业价值，根据《中华人民共和国文物保护法》及其实施条例，《中华人民共和国城乡规划法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《海口市历史文化名城保护条例》等法律、法规、规章和规范性文件，结合骑楼街区实际情况，制定本办法。

第二条  适用范围

本办法适用以下区域范围，区域范围是指现行《海口市历史文化名城保护规划》的建设控制地带界线中，骑楼美兰辖区范围内的街区。

第三条  管理机构

中共海口市美兰区委、海口市美兰区人民政府成立海口市美兰区骑楼老街改造项目指挥部（以下简称“区骑楼指挥部”），负责骑楼街区的保护和综合整治工作。区骑楼指挥部下设办公室，由综合协调与督导组、文化遗产管理组、规划设计与建筑报建组、工程管理组、成本控制与资产管理组、招商引资与业态调整组、宣传活动组等7个工作组组成，负责区骑楼指挥部日常工作，协调各单位统筹完成骑楼街区项目工作。

美兰区人民政府委托区属国企负责海口骑楼建筑历史文化街区项目建设、文化挖掘、业态调整、招商运营、街区管理、宣传等统筹工作。

第四条  专家管理和评审/咨询制度

本办法适用范围的项目（片区规划、报建方案、可行性研究报告、初步设计文件、概算书等），相关责任单位宜从上级部门专家库抽取专家或委托有资质的第三方单位对项目进行评审或咨询。

第五条  责任主体

本办法所称历史建筑、文物建筑的所有权人、实际使用人、委托代管人统称为保护责任人。

历史建筑、文物建筑的所有权人应当承担其保护责任。所有权人下落不明或者房屋权属不清的，由承租人、借用人等实际使用人或代管人承担历史建筑、文物建筑的保护责任。

所有权人可以与历史建筑、文物建筑实际使用人或委托代管人约定保护责任，也可选择符合历史建筑、文物建筑保护利用的单位对历史建筑进行保护和合理利用；但不得以此为由拒不承担保护责任，必须遵守国家有关法律、法规的规定，承担保护修缮的义务，及时消除历史建筑、文物建筑存在的安全隐患。历史建筑、文物建筑因所有人、使用人不当使用影响安全的，历史建筑行政主管部门、文物和文化行政主管部门、应急行政主管部门、消防行政主管部门、属地街道办事处等有权责令其限期整改；逾期不整改的，由相关执法部门采取相应措施，依法追究法律责任。

非国有历史建筑、文物建筑存在安全隐患的，所有权人不具备修缮能力的，经所有权人同意可与美兰区人民政府签署历史建筑、文物建筑委托保护协议。另外，经区人民政府与非国有历史建筑、文物建筑产权人协商同意，可对非国有历史建筑、文物建筑进行产权收购或置换，同时按照相关法律法规规定予以补偿；非国有历史建筑、文物建筑所有权人具备修缮能力而拒不依法履行修缮义务的，美兰区人民政府可以给予抢救修缮，所需费用由所有权人负担。

鼓励非国有历史建筑、文物建筑所有权人将所拥有的历史建筑、文物建筑产权捐赠给政府，区人民政府颁发捐赠证书并予以适当奖励。

属地街道办事处应当将历史建筑、文物建筑的保护使用要求及权利义务书面告知保护责任人。

第六条  保护责任范围

（一）按照有关技术标准对既有建筑进行日常维护和修缮，防渗防潮防蛀，保持建筑的外部造型、风貌特征，保持整洁美观;

（二）保障建筑物结构安全，确保消防、防灾等设施、设备的正常使用，发现险情及时采取排险措施，并向住房城乡建设主管部门或者消防救援机构报告;

（三）转让、出租、出借建筑物时，告知受让人、承租人、借用人对建筑物的保护责任;

（四）法律、法规规定的其他保护责任。

第七条  保护内容

骑楼街区范围内下列具有历史、艺术、科学价值的历史实物遗存均属于历史文化遗产：

（一）街区内传统空间格局和坊巷结构；

（二）具有历史、艺术、科学价值的名人故居、古民居、纪念性建筑物、宗教建筑物、祠堂等历史实物遗存，包括古建筑的各种装修构件，如木构件：门、窗、户、扇、木雕、灯杆、灯杆托、牌匾、楹联、雀替等；石构件：碑刻、井盖、天井石、柱础等；泥（灰）塑、彩绘等；床、厨、几、桌等古家具均属可移动文物，是古建筑的有机组成部分；

（三）古井、水系和古树名木等；

（四）其他需要保护的历史文化遗产。

第八条  修缮和装修定义

本办法所称修缮和装修是指对建筑结构和设备以及环境风貌的维护修理，恢复建筑风貌、使用功能和结构安全的工程行为。包括为保护利用需要，对建筑的内外表面、结构、功能进行必要的改善,对建筑空间、环境进行必要的装修。

第九条  修缮和装修工程分类

既有建筑的修缮和装修工程，根据其工程性质和内容分为五类：

（一）日常养护工程，指对既有建筑进行的日常的、有一定周期的、不改动既有建筑现存结构形式、内外部风貌、特色装饰的保养维护工程；

（二）应急维修工程，指因既有建筑发生损毁危险，为确保既有建筑的安全而采取的临时加固、排危措施的工程；

（三）局部修缮工程，指因风貌保护、结构安全或功能使用需要，对既有建筑内、外部风貌、主体结构或特色构件等进行的局部复原、加固补强、修补拆换工程；

（四）全面修缮工程，指对既有建筑主体、附属设施及周边环境进行的以恢复既有建筑整体风貌、合理使用为目的的全面的、保护性修缮整治工程；

（五）装修工程，指为保护建筑主体结构、完善建筑的使用功能，采用装修材料对房屋的内外表面及空间环境进行处理的工程。

第十条  项目审批程序

骑楼街区内的新建建筑和一般建筑、历史建筑、不可移动文物建筑的修缮或装修工程程序管控措施。

（一）新建、扩建建筑。建设单位依据《中华人民共和国文物保护法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物保护管理暂行规定》等法律法规，按项目建设程序办理《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》、消防等手续。并根据全国重点文物保护单位琼海关旧址及周边不同等级文保单位的的核心保护范围、建设控制地带等要求，履行新建、扩建建筑文物影响评估报告义务及历史街区范围内新建、扩建建筑的有关规定，按程序征求相应的文物部门意见、资规部门、城乡建设部门意见，并按项目建设程序办理规划、施工、消防等手续。

（二）一般建筑、历史建筑、不可移动文物建筑的修缮或装修。

1.一般建筑。一般建筑的装修（不含修缮）项目应遵循《中华人民共和国文物保护法》《中华人民共和国城乡规划法》《尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物保护管理暂行规定》《历史文化名城名镇名村保护条例》《海口市历史文化名城保护条例》等法律法规，逐级征求文物行政主管单位部门、资规部门、住建部门的意见并逐级备案，并按程序申报规划、施工、消防等手续。

2.历史建筑。历史建筑的装修（不含修缮）项目（不涉及外部修缮装饰、添加设施以及改变历史建筑的结构或者使用性质）应遵循《中华人民共和国文物保护法》《尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物保护管理暂行规定》《历史文化名城名镇名村保护条例》《海口市历史文化名城保护条例》等法律法规，逐级征求文物行政主管单位部门、资规部门、住建部门的意见与逐级备案，并按程序申报施工、消防等手续。对历史建筑进行外部修缮装饰、添加设施以及改变历史建筑的结构或者使用性质的，报市资规部门会同同级文物主管部门批准。

3.不可移动文物建筑的修缮项目按《中华人民共和国文物保护法》《尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物保护管理暂行规定》《历史文化名城名镇名村保护条例》《海口市历史文化名城管理条例》等规定，至文物主管部门办理相关审批手续。因历史原因无法提供不动产权证的，出具历史审批资料。

（三）应急维修工程。应急维修工程可同步抢修，同步完善相关报建手续。

第十一条  消防管理措施

修缮和装修工程中涉及消防设施、消防通道的，原则上应按照现有的消防技术标准和规范设置。确因保护需要或既有建筑结构和街区布局限制，无法按照现行标准和规范设置的，由区政府组织行政审批、旅文、资规、住建、公安、综合执法局、消防救援等职能部门，在充分考虑项目现状和确保安全的情况下，本着尊重历史、实事求是的原则一事一议。

第十二条  设计与施工单位要求

既有建筑修缮和装修工程设计和施工单位应当具备相应资质，保护责任人应当根据既有建筑的保护价值、修缮和装修工程类型等实际情况委托具有相应资质的单位进行设计和施工。

第十三条 社会资本参与公房主体结构修缮工程流程

（一）方式一：社会资本方参与骑楼街区公房的主体结构修缮工程的流程（社会资本方出资与承担建设工作）。

区属国企依规选定社会资本方，推荐社会资本方→被推荐的社会资本方编制业态落位形式与效果图→区属国企提交社会资本方编制业态落位形式与效果图至区骑楼指挥部审议→区属国企与社会资本方商议房屋主体结构修缮内容，社会资本方委托有资质第三方设计单位或有符合资质要求的社会资本方自行开展修缮工程的施工设计图和工程预算文件编制→区属国企对社会资本方提交修缮工程的施工设计图和工程预算文件进行审核→区属国企与社会资本方签订房屋合作修缮协议（该社会资本方即为后续该合作修缮公房的承租方）→社会资本方委托有资质的施工单位、监理单位开展施工、监理工作，区属国企委托第三方审计公司开展工程过程审计工作→区属国企委托第三方机构开展工程竣工决算（含工程结算和竣工财务决算）。

社会资本方作为骑楼街区公房合作修缮工程的建设单位，按本“办法”第十条相关规定申办项目相关报建手续。

（二）方式二：社会资本方与区属国企签署代建合同，进行骑楼街区公房主体结构修缮的工程流程（社会资本方出资，但委托区属国企或者部分委托区属国企作为代建单位进行项目建设）。

区属国企在公众媒介发布招商说明及征集社会资本方公告，由社会资本方申请，经过区属国企资格审查并通过筛选评估后，推荐社会资本方→被推荐的社会资本方编制业态落位形式与效果图→区属国企提交社会资本方编制业态落位形式与效果图至区骑楼指挥部审议→区属国企与社会资本方商议房屋主体结构修缮内容，并签订代建合同，区属国企或社会资本方委托有资质第三方设计单位开展修缮工程的施工设计图和工程预算文件编制→区属国企对社会资本方提交修缮工程的施工设计图和工程预算文件进行审核→区属国企与社会资本方签订房屋合作修缮协议（该社会资本方即为后续该合作修缮公房的承租方）→区属国企或社会资本方委托有资质的施工单位、监理单位开展施工、监理工作，区属国企委托第三方审计公司开展工程过程审计工作→区属国企委托第三方机构开展工程竣工决算（含工程结算和竣工财务决算）。

社会资本方作为骑楼街区公房合作修缮工程的建设单位，区属国企作为骑楼街区公房合作修缮工程的代建单位，区属国企协助社会资本方按本“办法”第十一条相关规定申办项目相关报建手续。

骑楼片区私房项目引进第三资本方参与骑楼既有建筑修缮的，可参照该条款相关规定执行。

第十四条  社会资本管理方式

区属国企应负责支付骑楼街区公房主体结构修缮工程的测绘、结构检测、勘察、 设计、施工、第三方全过程跟踪审计费、工程预算与工程竣工结算编制（包含但不限于这些子项费用，具体以合同为准）等相关的工程建设费用、工程建设其他费用，但由社会资本方垫付的费用，该笔费用可视为社会资本方支付给区属国企的租金，具体以双方合同的约定为准(备注：该笔费用包含本息，利息利率为固定利率，以按签约当日中国人民银行最新公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）为准))。该费用可按月抵销租金，抵销周期由社会资本方和区属国企商议，但不得超过20年。

第十五条  商业业态调整

骑楼街区业态引进和调整由区骑楼指挥部牵头组织实施，对骑楼街区范围内的所有公房、私房业态进行规范，具体内容另行出台细则。

第十六条  禁止引入业态

（一）与街区功能定位相悖、街区风貌不协调的行业；

（二）存在较大环境污染、噪声污染的业态；

（三）不符合街区商业运营规划的业态等。

第十七条  私房招商

鼓励私房业主将产权清晰的房产租赁给区属国企（第三方），也可委托区属国企（第三方）进行招商。对现存经营不符合要求的业态，逐步引导调整或搬离。

第十八条  商户进退机制

支持保护责任人与商户签订合同，建立商户进入退出循环机制。建议合同中约定不按照街区约定经营时间和约定经营范围经营的，保护责任人书面通知商户改正，三次以上拒不改正的按合同相关约定书面通知其无偿退出，并补齐所享受的优惠租金差额；未经批准擅自转租他人使用或变更经营业态或经营品牌的行为视为违约，按合同相关约定书面通知无偿退出。

商户经营情况良好、有扩大投资意愿的，可按 “一事一议”原则予以研究。

第十九条  日常巡查

街道办事处应当对辖区内历史建筑修缮和装修活动开展日常巡查工作，督促、指导保护责任人履行保护义务，正确行使权利，对不符合历史建筑保护要求的行为要及时予以制止和纠正。发现违法违规行为进行劝阻并及时上报相关主管部门，居委会应当配合做好相关工作。

第二十条  市容市貌和街区风貌管控

根据城市市容市貌管理要求，由属地街道办事处按照区域职责分工依法履行对骑楼街区市容环境、街区历史风貌的管理职责。

在不影响消防安全、群众生活、交通通行以及市容环境卫生的前提下，可适用骑楼步行街（巷）公共区域进行外摆和经营，外摆形式和经营业态实施方案须经区骑楼指挥部审议，外摆形式和经营业态的审核由区属国企进行统一管理，区属国企将审核通过的相关信息报送具有行政管辖权执法部门备案；外部店招、店铺外墙、屋顶装修风格需符合骑楼街区风貌管控要求，按相关管理规定执行。

骑楼街区内的户外广告、招牌、景观照明、空调外机、遮雨（阳）篷等户外设施应当体现历史文化街区风貌特征并满足户外设施设置规划及技术标准的要求，必须符合《海口市历史文化名城保护规划》，不得破坏街区建筑空间环境。

第二十一条  海口市美兰区人民政府拥有对本办法的解释权。

第二十二条  本办法自2024年9月6日起施行，有效期两年。